Prezentace
Apartmán musí být vidět tam, kde host hledá: na relevantních platformách i na vlastních stránkách.
DOMŮ / SPRÁVA APARTMÁNŮ
APARTMÁN JAKO PRODUKT
Správa apartmánů
a bytů pro krátkodobý
pronájem.
Apartmán pronajímaný krátkodobě je produkt. Má svou prezentaci, svůj trh, své náklady a svůj provoz. Právě proto se správa apartmánu liší od toho, jak se vedou jiné nemovitosti.
APARTMÁN JAKO PRODUKT
Pět prvků, které
tvoří nabídku.
Apartmán v krátkodobém pronájmu soutěží s desítkami dalších nabídek ve stejném městě nebo lokalitě. Nerozhoduje jen cena, ale celá prezentace apartmánu jako produktu.
Fotografie
Fotografie rozhodují o prvním dojmu. Musí odpovídat realitě a ukazovat apartmán takový, jaký skutečně je.
Popis
Popis není reklama, ale informace. Musí přesně popsat dispozice, vybavení a podmínky pobytu.
Vybavení
Host očekává, že vše uvedené ve výbavě skutečně najde. Chybějící nebo nefunkční vybavení se projevuje v hodnocení.
Cena
Cena reaguje na sezónu, poptávku a obsazenost. Právě cena rozhoduje o tom, jak se apartmán prezentuje vůči konkurenci.
KAŽDODENNÍ PROVOZ
Apartmán mezi
pobyty.
Většina fotografií na internetu vznikne v období, kdy je apartmán připravený pro hosty. Právě práci mezi pobyty ale hosti nevidí a majitelé ji nejvíc podceňují. Od zprávy před příjezdem po závěrečný průchod apartmánem po odjezdu.
Detaily, ne náhoda.
Správně vedený provoz apartmánu se pozná na detailech. Chybí v nich náhoda, improvizace i čekání na to, až se něco pokazí.
01Hosté
02Check-in a check-out
03Úklid
04Prádlo
05Spotřební materiál
06Kontroly
Provoz apartmánu v krátkodobém pronájmu je podobný provozu u jiných objektů, ale ne stejný. Více o tom, jak vypadá krátkodobý pronájem pod správou, najdete na samostatné stránce. U ubytování přes platformy pak navazuje správa Airbnb.
VÝKON APARTMÁNU
Nekončí to
obsazeností.
Obsazený apartmán není stejně výnosný jako apartmán vydělávající. Právě proto se výkon apartmánu řídí v součtu ceny, obsazenosti a nákladů, ne jednotlivě.
Cenotvorba podle sezóny
Cena apartmánu se nemění náhodně. Reaguje na poptávku, sezónu, den v týdnu a předstih rezervace. Jak se s cenou pracovat, rozebíráme v článku o cenotvorbě podle poptávky a sezóny.
Obsazenost v kontextu
Vysoká obsazenost není sama o sobě úspěch. Dává smysl jen v poměru k ceně a nákladům. Menší obsazenost za správnou cenu může být výhodnější než plný kalendář pod průměrnou cenou.
Náklady
Úklid, prádlo, spotřební materiál, provize platform i údržba. Tyto náklady se neřídí odděleně od ceny, ale společně s ní.
Širší pohled na to, jak se výnos nemovitosti řídí, najdete na stránce vyššího výnosu z pronájmu. Revenue management jako disciplína má svá specifika, rozebírá je samostatná stránka.
LOKALITA A SEZÓNNOST
Apartmán ve městě
vs. v rekreační
lokalitě.
Tyto dva apartmány nemají stejné trhy, stejné hosty ani stejnou sezónnost. I proto se správa apartmánu odvíjí od lokality, ne od vzoru.
Apartmán ve městě
Poptávka je rozložená rovnoměrněji. Převažují krátké pobyty, pracovní cesty, víkendy a návštěvy. Cenová křivka reaguje na dny v týdnu a kulturní události.
Apartmán v rekreační lokalitě
Poptávka je soustředěná do sezóny. Převažují delší pobyty, rodiny a rekreační hosté. Cenová křivka reaguje na špičky, mimo sezónu je nabídka naopak orientovaná na jiné cílové skupiny hostů.
V obou případech platí totéž: apartmán není jen lokalita, ale i typ hosta, délka pobytu a náklady na provoz. Právě proto se i cenotvorba odvíjí od lokality, ne od jednotné šablony.
PŘEDÁNÍ DO SPRÁVY
Co to znamená
předat apartmán.
Předání apartmánu do správy není odchod od svého majetku. Je to změna role. Přestáváte být operátor a stáváte se majitelem, který rozhoduje o směru a dostává podklady, ne samotná čísla.
Přehled o provozu · Podklady pro rozhodnutí · Jeden kontaktní partner · Kontroly apartmánu · Řešení škod a servis · Bez každodenní operativyAPARTMÁN POD SPRÁVOU
Podívejme se na váš
apartmán.
Začněte základním pohledem na lokalitu, typ a současné využití apartmánu. Z toho se odvíjí další kroky.
Zjistit potenciál apartmánu →