Frekvence výměn hostů
Krátkodobý pronájem znamená několikanásobně více příjezdů a odjezdů než dlouhodobý nájemce. Každá výměna je drobná událost, kterou je potřeba naplánovat a zvládnout.
KRÁTKODOBÝ PRONÁJEM
Krátkodobý pronájem
jako řízený systém.
Krátkodobý pronájem je provoz s opakujícími se výměnami hostů, úklidy a pravidelnými rozhodnutími o ceně. IOA Stay ho vede tak, aby se dal řídit a měřit.
CO KRÁTKODOBÝ PRONÁJEM OBNAŠÍ
Každý pobyt je
malý provozní cyklus.
Krátkodobý pronájem se skládá z činností, které se opakují s každým hostem. Jejich kvalita se projevuje v hodnocení hostů i ve výsledcích.
Komunikace v reálném čase
Hosté píší před příjezdem, během pobytu i po odjezdu. Otázky, změny a požadavky přicházejí v různou denní dobu a očekávají rychlou odpověď.
Úklid a prádlo
Mezi pobyty je potřeba nemovitost vyčistit, vyměnit prádlo a povlečení a zkontrolovat vybavení. Kvalita úklidu se projevuje v hodnocení hostů.
Spotřební materiál
Toaletní papír, mýdlo, káva, čisticí prostředky, žárovky. Drobnosti, které se spotřebovávají průběžně a je potřeba je doplňovat, než si jich host všimne.
PROTI DLOUHODOBÉMU PRONÁJMU
Jiná flexibilita. Jiná náročnost.
Oba modely mají své místo. Rozdíl je v tom, jak se řídí cena, provoz a očekávání majitele.
Krátkodobý pronájem prodává čas, nikoliv smlouvu.
Tím vzniká větší prostor pro cenu a flexibilitu, ale také větší provozní náročnost. Rozhodnutí mezi modely patří majiteli.
CENA
Dlouhodobý pronájem má cenu nastavenou jednou ročně. Krátkodobý pronájem umožňuje cenu upravovat podle poptávky, sezóny a termínu rezervace.
STABILITA
Dlouhodobý nájem přináší předvídatelný příjem. U krátkodobého provozu se příjmy pohybují a výsledek závisí na kvalitě řízení.
PROVOZNÍ NÁROČNOST
U dlouhodobého nájemce pracujete s jedním člověkem a jedním předáním. U krátkodobého pronájmu se provoz opakuje s každým pobytem.
FLEXIBILITA
Krátkodobý pronájem umožňuje uvolnit nemovitost pro vlastní použití a reagovat na poptávku. To dlouhodobá smlouva neumožňuje.
PRO KTERÉ NEMOVITOSTI A LOKALITY
Ne každá nemovitost
pro krátkodobý pronájem dává smysl.
Model posuzujeme podle reality lokality a typu hosta.
Poptávka v lokalitě
Základem je existující poptávka po ubytování: turistika, služební cesty, studium, události nebo okolní zaměstnavatelé.
Sezónnost
Každá lokalita má silnější a slabší období. Je důležité vědět, jakým podílem roku se poptávka drží, a nastavit k tomu provoz.
Typ hosta
Jiný host přijíždí do centra města, jiný na chatu nebo do hor. Typ hosta určuje délku pobytu, vybavení i prezentaci.
Dispozice a charakter
Smysl dává nemovitost, kterou lze dobře připravit pro hosty: rozumná dostupnost, vybavení a prostor pro úklid a předání.
Pro posouzení konkrétní nemovitosti se ptejte přes základní formulář potenciálu.
CO ROZHODUJE O VÝKONU
Výkon nerozhoduje
jedno číslo.
O ekonomice krátkodobého pronájmu rozhoduje souhra ceny, obsazenosti, prezentace a provozu.
Cenotvorba
Cena za noc by neměla být konstantní. Mění se podle poptávky, sezóny, dne v týdnu, předstihu rezervace a událostí v okolí.
Obsazenost v kontextu
Obsazenost bez ceny nedává smysl. Plný kalendář za nízké ceny může znamenat horší výsledek než menší obsazenost za správné ceny.
Prezentace
Fotografie, popis, vybavení a hodnocení určují, zda host nabídku vybere. Prezentace patří do ekonomiky pronájmu stejně jako cena.
Provozní kvalita
Čistý příjezd, funkční vybavení a vyřešený problém se vrací jako hodnocení, důvěra a další rezervace.
Práci s cenou podle poptávky a sezóny rozebíráme v článku o revenue managementu apartmánů. Celý rámec řízení výnosu je součástí naší služby revenue management a cenotvorba.
PŘEDÁNÍ DO SPRÁVY
Od rozhodnutí k běžícímu provozu.
- 01
Posouzení
Projdeme lokalitu, typ nemovitosti, současné využití a provozní podmínky.
- 02
Nastavení
Připravíme prezentaci, kalendáře, cenotvorbu, provozní procesy a pravidla pobytu.
- 03
Provoz
Komunikace s hosty, check-in, úklid, prádlo, kontroly a servis přecházejí pod IOA Stay.
- 04
Reporting
Majitel dostává přehled o rezervacích, obsazenosti, nákladech a výsledcích.
Provoz krátkodobých pronájmů řídíme v rámci správy Airbnb a krátkodobých pronájmů a správy apartmánů. Více pohledů na provoz najdete v radách a tipech.
VÁŠ DALŠÍ KROK
Vědět, co model umí,
dřív než se rozhodnete.
Začněte základním pohledem na lokalitu, typ nemovitosti a její současné využití.
Zjistit potenciál →