Wie viel kann man mit einer Wohnung in Prag durch Kurzzeitvermietung verdienen?

Die Frage wird in fast jedem ersten Gespräch gestellt — und sie ist die richtige. „Was bringt eine Wohnung in Prag, wenn man sie kurzzeitig vermietet?“ Das Problem ist nicht die Frage, sondern die Antwort, die das Internet darauf gibt: glatte Zahlen, die ohne Ihre Wohnung auskommen. Wenn Sie im Herbst lesen, eine Wohnung bringe so viele tausend Euro im Monat, dann fragen Sie zurück: welche Wohnung, in welcher Lage, wie groß, in welchem Zustand, in welchem Jahr?

Wir vermieten und betreuen Wohnungen in Prag und sehen die Erträge realer Objekte. Dennoch nennt dieser Artikel keine Durchschnittszahl — weil es keine gibt, die ehrlich wäre. Statt einer Zahl bekommen Sie hier etwas Nutzbareres: die Faktoren, die den Ertrag einer konkreten Wohnung bestimmen, die Rechnung, die Sie mit diesen Faktoren führen können, und die Punkte, an denen seriöse Schätzungen von Verkaufsversprechen zu unterscheiden sind.

Warum es keine allgemeine Zahl gibt

Der Ertrag einer kurzzeitig vermieteten Wohnung entsteht aus zwei Variablen: dem Preis pro Nacht und der Zahl der verkauften Nächte im Jahr. Beide variieren nicht nur zwischen Städten, sondern zwischen Wohnungen in derselben Straße. Zwei Wohnungen im selben Haus können unterschiedlich inseriert, unterschiedlich ausgelastet sein und unterschiedliche Bewertungen sammeln — und unterschiedliche Erträge erzielen, obwohl die „Lage Prag“ in beiden Fällen dieselbe ist.

Eine Durchschnittszahl über all diese Unterschiede hinweg ist arithmetisch möglich, aber praktisch wertlos: Sie sagt nichts über Ihre Wohnung. Eine Spanne hilft; eine einzelne Zahl für „Prag“ fast nie. Deshalb ist die einzige seriöse Antwort auf „Wie viel kann man verdienen?“ eine Frage zurück: „Mit welcher Wohnung?“

Wovon der Ertrag abhängt — die Faktoren im Einzelnen

Lage

Prag ist kein einheitlicher Gästemarkt: sehr unterschiedliche Wohnlagen treffen auf dieselbe grundsätzliche Nachfrage. Eine Wohnung zwei Gehminuten von der Karlsbrücke liegt im Zentrum der Gästenachfrage; eine Wohnung im zehnten Bezirk, zwanzig Minuten mit der Metro, konkurriert um Gäste, die bewusst Lage gegen Preis tauschen. Beide können vermietet werden — aber mit unterschiedlichen realistischen Nachtpreisen und einer unterschiedlichen Zahl buchungsbereiter Gäste.

Größe und Wohnungstyp

Ein kleines Apartment für zwei Gäste deckt den größten Teil der Prager Kurzzeitnachfrage ab: Paare, kurze Städtetrips, Geschäftsreisende. Eine große Familienwohnung mit drei Schlafzimmern spricht eine schmalere Gästegruppe an — dafür höhere Nachtpreise, wenn die Nachfrage da ist. Der Wohnungstyp setzt also nicht den Ertrag fest, aber er verschiebt, über welche Gäste und Preise die Wohnung ihre Nächte verkauft.

Zustand, Ausstattung und Präsentation

Zwei identische Wohnungen im selben Haus können unterschiedlich verdienen, wenn die eine renoviert ist, eine klare Fotoserie hat und eine ehrliche Beschreibung — und die andere verwaschene Fotos und eine Ausstattung aus verschiedenen Jahrzehnten. Die Ausstattung entscheidet auch, in welcher Preiskategorie die Wohnung überhaupt mitspielen kann. Gäste beziehen Bewertungen ein; Bewertungen entstehen aus Erwartungen; Erwartungen entstehen aus Inserat und Ausstattung.

Saison und Termine

Prags Gästenachfrage schwankt über das Jahr. Um Weihnachten und Silvester, über Ostern, im Hochsommer und um große Ereignisse fragen mehr Gäste an — und die realistisch erreichbaren Preise sind höher. Im Januar und Februar eines gewöhnlichen Jahres ist die Nachfrage leiser. Der Ertrag eines Jahres ist also nie ein Monatswert mal zwölf, sondern die Summe unterschiedlicher Wochen und Monate.

Ereignisse

Zu Großveranstaltungen — etwa einem Marathon — kann die Nachfrage für bestimmte Termine kurz und deutlich steigen. Solche Wochen heben das Jahresergebnis, wenn der Kalender auf sie vorbereitet ist — sie sind aber kein Zustand, sondern Termine, die wieder vorbeiziehen.

Aufenthaltsdauer und Mindestnächte

Viele kürzere Aufenthalte bedeuten mehr Gästewechsel und mehr Reinigungen; längere Aufenthalte bedeuten weniger Wechsel und planbarere Kalender. Die Mindestnächte-Regel einer Wohnung beeinflusst also nicht nur, welche Gäste buchen, sondern auch die Kosten pro verkaufter Nacht — und damit den Ertrag, der nach den Kosten übrig bleibt.

Auslastung: die unterschätzteste Zahl

Der Nachtpreis ist die sichtbare Variable; die Auslastung die unsichtbare. Was eine Wohnung erwirtschaftet, ist der Preis multipliziert mit den tatsächlich verkauften Nächten über das ganze Jahr. Eine Wohnung mit bescheidenen Preisen und gefülltem Kalender kann eine Wohnung mit stolzen Preisen und Leerstand übertreffen. Die ehrliche Ertragsrechnung beginnt deshalb nie beim Preis, sondern bei der Frage: Wie viele Nächte verkauft diese Wohnung realistisch — und zu welchen Preisen in welchen Monaten?

Preisgestaltung, die mitgeht

Festpreise über das ganze Jahr verschenken Nachfrage: dieselbe Wohnung ist an einem Maiwochenende mehr wert als an einem Januardienstag. Preisgestaltung, die auf Saison, Nachfrage und Buchungsvorlauf reagiert, verkauft teure Wochen teurer und stille Wochen trotzdem — sie verschiebt Erträge, erfindet sie aber nicht. Was die Preisgestaltung nicht kann: eine Wohnung in einer stillen Lage in eine gefragte verwandeln.

Umsatz ist nicht Ertrag: was tatsächlich übrig bleibt

Die zweite Unterscheidung, die fast jede Modellrechnung vermasselt: Was auf dem Konto ankommt, ist nicht das, was die Wohnung erwirtschaftet. Von den Einnahmen laufen Kosten ab, die bei der Kurzzeitvermietung mit jedem Aufenthalt entstehen:

• Plattformprovisionen der Kanäle, auf denen die Wohnung verkauft wird.
• Reinigung und Wäsche nach jedem Aufenthalt — bei häufigen Wechseln ein echter Posten.
• Verbrauchsmaterial, Verbrauch und der Verschleiß, den wechselnde Gäste mitbringen.
• Pflege und kleine Reparaturen, die bei laufendem Betrieb früher oder später anfallen.
• Die Betreibervergütung, wenn Sie den Betrieb nicht selbst führen.
• Steuern und Abgaben, die zur individuellen Situation gehören — deren Klärung einem Berater gehört, nicht einem Artikel.

Was nach diesen Posten bleibt, ist der Ertrag, den Sie mit einer alternativen Nutzung vergleichen können — nicht der Umsatz auf der Plattform-Abrechnung. Welche Kosten in welcher Struktur anfallen, beschreibt Artikel 6 dieser Reihe im Detail.

So schätzen Sie das Potenzial Ihrer Wohnung ein

Sie können diese Einschätzung selbst vornehmen — mit offenem Kalender und ehrlichen Annahmen statt mit Hoffnung:

• Vergleichsinsertate ansehen: Wohnungen ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung, wie sie tatsächlich inseriert sind. Nicht die stärkste, nicht die schwächste — die vergleichbare.
• Von Listenpreisen auf realistische Preise umrechnen: Nicht jede inserierte Nacht verkauft sich zum Listenpreis.
• Die eigene Wohnung ehrlich einsortieren: Zustand, Ausstattung, Fotos — so, wie Gäste sie sehen werden, nicht wie Sie sie in Erinnerung haben.
• Ein Jahresprofil bauen: stille Monate, Saisonmonate, Ereigniswochen — und für jedes Segment eine realistische Auslastung, nicht dieselbe Quote für alle Monate.
• Die Kosten pro Aufenthalt hineinrechnen: Reinigung, Provisionen, Verschleiß — sonst vergleichen Sie Umsätze, keine Erträge.
• Das Ergebnis als Spanne lesen, nicht als Zahl: Nach ehrlicher Rechnung wissen Sie, in welchem Bereich Ihre Wohnung liegt — und welche Hebel (Ausstattung, Preisgestaltung, Betrieb) sie bewegen.

Wer diese Rechnung führen will, ohne sie selbst zu führen, kann sie führen lassen. Das ist genau die erste Arbeit, wenn Eigentümer mit uns sprechen: die konkrete Wohnung ansehen und einschätzen, was sie realistisch erwirtschaften kann.

Woran Sie unseriöse Versprechen erkennen

Der Markt der Kurzzeitvermietung zieht Verkaufsversprechen an. Drei Muster, an denen Sie sie erkennen:

• Garantierte Erträge ohne Kenntnis der Wohnung — eine Zahl, die vor der Immobilie da war, ist keine Einschätzung.
• Modellrechnungen, die nur Umsätze zeigen und keine Kosten — das ist keine Rechnung, sondern die halbe Rechnung.
• „Platzierungen ohne Risiken“ — jedes Vermietungsmodell hat Leerstands- und Betriebsrisiken; wer sie leugnet, hat sie nur nicht erwähnt.

Und die Grenze, die dieser Artikel Ihnen nicht überschreibt: Ob die Kurzzeitvermietung für Ihre Wohnung überhaupt das richtige Modell ist — ob sie gegen eine Langzeitmiete hält — ist eine andere Frage als die nach dem Ertrag. Sie beantwortet Artikel 2 dieser Reihe. Und ob der Betrieb, der den Ertrag erst möglich macht, aus der Ferne überhaupt selbst führbar ist, beschreibt Artikel 1.

Häufige Fragen