Stejná nemovitost nemusí mít stejnou hodnotu každou noc. Poptávka se mění podle sezóny, dne v týdnu, událostí v lokalitě, předstihu rezervace i aktuální obsazenosti. Profesionální cenotvorba proto neznamená nastavit cenu jednou a čekat.
MAGAZÍN IOA STAY·VÝNOS & CENOTVORBA·5 MIN ČTENÍ
Jedna cena nestačí
Pevná cena je jednoduchá, ale nereaguje na změny trhu. V období silné poptávky může být zbytečně nízká. Ve slabším období naopak může omezovat počet rezervací.
Cílem není mít vždy nejvyšší cenu ani maximální obsazenost. Cílem je hledat vhodný vztah mezi cenou, poptávkou a využitím nemovitosti.
Co ovlivňuje cenu
Cenu nemovitosti ovlivňuje řada faktorů, které působí současně a v různé intenzitě.
01
Sezónnost a roční období
02
Den v týdnu
03
Lokální události
04
Aktuální poptávka
05
Obsazenost nemovitosti
06
Předstih rezervace
07
Délka pobytu
08
Situace konkurenčních nabídek
Neexistuje univerzální vzorec, který by tyto vlivy spočítal za všech okolností. Důležitější je sledovat, jak se proměňují v konkrétní lokalitě a u konkrétní nemovitosti.
ZÁSADA IOA STAY
Obsazenost sama o sobě nestačí.
Levnější cena může pomoci zaplnit kalendář, ale vyšší obsazenost automaticky neznamená lepší ekonomický výsledek.
Naopak příliš vysoká cena může snížit poptávku a zanechat cenné termíny nevyužité. Profesionální revenue management pracuje s oběma proměnnými najednou: s cenou i s obsazeností.
Cena se mění v čase
Optimální cena pro stejné datum se může měnit podle toho, jak se termín blíží a jak se vyvíjí situace na trhu. Přístup, kdy se cena nastaví jednou dopředu, proto neodpovídá realitě, ve které se poptávka a konkurenční nabídky mění průběžně.
Dynamická cenotvorba není o častém měnění cen pro jejich vlastní sake. Jde o to, aby cena odrážela aktuální kontext, ve kterém se host rozhoduje.
Cena je jen část systému
Cenotvorba sama o sobě výkon nemovitosti nevytvoří. Cena nemůže kompenzovat slabou prezentaci, špatnou dostupnost ani nekvalitní provoz.
Na výsledek působí dohromady prezentace, distribuce, dostupnost, pravidla délky pobytu, zkušenost hosta i každodenní operace. Když jedna z těchto částí selhává, cena to nedokáže nahradit.
Co by měl sledovat majitel
Základní soubor ukazatelů, které dávají dohromady obraz o výkonu nemovitosti.
01
Tržby
02
Obsazenost
03
Průměrná cena za noc
04
Vývoj rezervací
05
Náklady
06
Výsledný ekonomický obraz
Cílem není sledovat každé číslo izolovaně. Smysl má pohled na to, jak spolu souvisí.
Jak k cenotvorbě přistupuje IOA Stay
IOA Stay nelistuje cenou odděleně. Propojuje ji s distribucí, poptávkou, obsazeností a provozem konkrétní nemovitosti. Cena je tak součástí systému, který pracuje s celým výkonem nemovitosti, nikoli s jednou proměnnou.
